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相談に関する質問

Q

自宅がちゃんと売れるかどうか心配ですが大丈夫でしょうか？

A

ミクニはこれまでの多くの実績から適正な価格でお取引させていただきます。
またグループの資本力で直接買い取りも行います。

Q

不動産会社はどんなことをしてくれるの？

A

土地・建物の調査から契約・引渡しまで全て行います。 １．売却物件の査定。　２．都市計画・建築基準法等の調査　３．建物の目視調査　４．販売方法・流れのご説明　 ５．広告活動（オープンハウス・チラシ等）・室内外の清掃　６．販売活動の報告　７．購入者との交渉協議　 ８．契約書・重要事項説明書の作成および説明　９．売買代金の清算段取り　１０．登記移転の司法書士段取り　　 以上、売り出し提案から引き渡しまで全て行います。

Q

同時に複数の不動産会社に声をかけて大丈夫？

A

大丈夫です。最良の方法は、複数社から査定と 販売方法・販売実績の説明をうけ、その提案内容とその会社および営業マンの信頼度を確認し、 その中から１社またはせいぜい２社に絞ることをお勧めします。高額な査定金額だけで判断すると時間ばかりかかり、 結果的に値下げすることになり時間も金額も満足できないことがあります。査定の根拠と販売方法を確認し、自分に合った業者を選びましょう。

Q

営業マンについて希望を言ってもいい？

A

大丈夫です。販売がスタートし、経過報告等で営業マンが信頼できないと感じた場合は、 遠慮なくその会社に担当者変更を申し出しましょう。

Q

査定価格の仕組みはどうなっている？

A

公示価格・売買事例価格を基に算出します。 査定価格の算出の基本は、査定物件の近くの売買事例と比較し、公示価格等を参考に算出します。

Q

査定はどうやって行う？

A

机上と訪問査定をお選びください。通常は訪問査定になります。 私どもが査定の物件（ご自宅）に訪問し、室内外を目視と聞き取りで査定を実施します。時間は約３０分程度です。 机上査定は電話・メール等で基本的な事（面積・築年数等）をお聞かせいただき、その場でおおよその金額をご提示させていただきます。無料で査定書をお渡ししますので、訪問査定をお勧めします。

Q

ローン残債が多いと買い替えはムリ？

A

ご相談ください。売値より残債が多い場合は、 住替えのハードルは高くなりますが、多い部分の金額を住替え先の住宅ローンに加算する方法もありますので、あきらめずにご相談ください。

売却活動に関する質問

Q

売却活動のための広告費は負担しなくてはいけませんか？

A

広告に関する一切の費用（チラシ制作、宣伝活動等）は全て当社が負担しますのでご安心ください。

Q

売却のために売主がすることはありますか？

A

特にございません。ただ、現地内覧の際にはお住まいを綺麗にしていただくと買手様からの印象は良くなります。

Q

「売却」が先？それとも「購入」が先？

A

ご希望と資金計画で決まります。 １．売却物件に住宅ローンの残りがある場合で現金でその残債を返済出来ないケース（一般的に多いケースです） ア．新規で購入する住宅に銀行が住宅ローンを貸し出してくれるか（旧住宅と新住宅のローンが２本になるため）はお客様のご年収等により銀行が判断します。 ですので、旧住宅のローンを完済することが新住宅の借り入れ条件の場合は、売却が先になります。 ２．上記の条件をクリアできる場合。（住宅ローンの借り入れが可能なケース） イ．買い先行--購入条件に合う物件がでた場合は購入を先に検討されることをお勧めします。デメリットとして旧住宅がいつご売却できるか確定できない不安が残ります。

Q

不動産を売却しやすい時期ってあるの？

A

２・３月は購入のお問い合わせが増えます。 売買の場合、賃貸と違い（賃貸は２・３月に転勤等により繁忙期になります）１年を通して大きな波はありませんが、 やはり２・３月の購入のお問い合わせが増えますので、売るタイミングが合えば１月くらいに売出し２・３月に成約がベストだと思います。

Q

持ち家がいつまでも売れない時は、どうすればいいの？

A

不動産業者の変更売却できない理由・要因を依頼している不動産業者に聞いてみましょう。 例えば価格が適正相場から離れている、室内外の傷み汚れがひどい等、何らかの理由があるはずです。それを解消すれば売れない物件はほとんどない筈です。 そのような提案がない場合は、他の業者に相談してみましょう。

Q

不動産を急いで売りたいときはどうしたらいいの？

A

買取制度が利用できます。仲介の場合はお客様が付くまでの時期が不確実ですが、買取制度はミクニが直接買い取ることで早期に売却が可能です。

Q

不動産会社を通さず、自分で売却するのは可能？

A

可能ですが、すごくリスクがあります。不動産の契約書には多くの約束事があります。 また重要事項説明書には、建築基準法等（特に道路・擁壁・境界）が説明され、再建築時にどのようなリスク費用見込等がわかる説明書になっています。 それを理解せずに売買するとお互いの考え違いで、トラブルになるケースが多々あります。さらに、住宅ローンを使う場合、銀行から不動産業者の作成した、契約書・重要事項説明書の提示を求められるケースが考えられます。

Q

売却価格はどうやって決まる？

A

弊社で査定書を作成し、売却価格のご提案をいたします。 弊社で査定書を作成します。（査定金額は近隣の売買事例・国土交通省が発表する公示価格等と比較して算出します） その算出された金額を売主様と打ち合わせし、売り出しから３か月でご成約できるであろう金額を決めていきます。

Q

買取制度ってどんなもの？

A

いつ・いくらで売却できるかわからないと次の住替えが決められない方は買取を希望されます。不動産業者が仲介でなく直接査定物件を買うことを買取制度と言います。 お客様の事情によって仲介と買取の両方をご検討ください。

Q

売却価格は途中で自由に変更できる？

A

出来ます。一度、広告（インターネット・チラシ等）に掲載し、値上げするとご売却が難しくなりますので、 通常はなかなかその物件にお問い合わせがない場合は、価格を下げていくことが一般的です。

Q

近所に内緒で売却することはできる？

A

出来ますがお勧めしません。近所に内緒の売却も可能ですが、近所には購入したいお客様がいる可能性が高く、 早く高く売ることを考えるとお勧めできません。逆に近隣は私どもが訪問し、営業することが早く高く売る方法です。

Q

買い手からの印象をよくするコツは？

A

とにかくきれいに清掃をしてください。中古住宅もお客様は夢を買いに来ますので、きれいに清掃をお願いします。 特にキッチン等の水回りは重要です。また、自慢できる使い勝手、近隣の住人がどんな方か、スーパー・病院等が近くにある等、当然仲介業者が説明しますが、売主様から説明されると買い手には説得力があります。

Q

売出し前にリフォームしたほうが有利ってホント？

A

リフォームは有効です。空家の場合は、高く早く売るために、リフォームは大変有効です。

Q

不動産の売却時にかかる費用にはどんなものがある？

A

仲介報酬等が必要です。 ご売却に必要な費用は、
①仲介報酬（売買金額の3％＋6万円とその消費税）
②契約書に貼付する印紙（売買金額によって異なります）
③住所変更等あればその費用
④残債があればその抹消費用等です。そのほかに売却後に譲渡税がかかる場合がありますので、最寄りの税務署で確認が必要です。

Q

不動産の売却時にも税金はかかる？

A

かかる場合があります。 ケースにより異なり、また住んでいる（住んでいた）家の場合申告することで、かからないこともありますので、 必ず最寄りの税務署でご確認ください。仲介業者も基本的なアドバイスはいたします。

契約に関する質問

Q

契約の際の注意点があればおしえてください。

A

取引条件をしっかりと確認し「すべての事に納得の上契約する」ことがとても大切です。 分からないことは、ミクニのスタッフになんなりとお尋ねください。

Q

不動産の売却を依頼する際の契約にはどんなものがある？

A

大きくは一般と専任の媒介契約です。売主様と仲介業者で締結する媒介契約は １．専属専任媒介契約　２．専任媒介契約　３.一般媒介契約があります。それぞれ、指定流通機構への登録義務・媒介経過報告等に違いがあります。 一番の違いは専属専任と専任は不動産業者１社のみの売却依頼となり、一般は複数の不動産業者に依頼ができます。

引き渡しに関する質問

Q

最終の引き渡し前に準備しておくことはありますか？

A

役所への届けや、電気・ガス会社への転居届けなど様々ございますが、 ミクニでは各種手続きのチェックリストをご用意しておりますので参考にされてください。

Q

住まいの売却から購入、入居まではどれくらいの期間が必要？

A

ご購入はご契約から入居まで２か月ほどです。 ご購入の場合は、売買の契約から引き渡しまで、基本的には２か月ほどです。購入する物件の売主様が入居中の場合は引き渡し期日の条件があるケースもあります。 また、購入者がリフォームする場合は物件の引き渡し後（代金全額支払い後）になりますので、さらに入居に時間がかかるケースもあります。